İlk evini alacaklar için 7 adımlık yol haritası
Ev almak, çoğu insanın hayatında bir ya da iki kez verdiği bir karar. Bu yüzden süreç, tekrar ederek öğrenilen bir şey değil: ilk kez yapanlar aynı hataları aynı sırayla yapar. Aşağıdaki yedi adım, bu hataların çoğunun hangi aşamada önlenebileceğini gösteriyor.
1. Bütçenin gerçek tavanını bulun
Çoğu alıcı bütçesini “şu kadar param var” diye kurar. Oysa karar verirken ihtiyacınız olan sayı bu değil: aylık ödeme kapasiteniz ile nakit çıkışının toplamı. Aylık ödemenin gelirin üçte birini aşmadığı bir plan, faiz oranı ya da gelir tarafında bir sarsıntı olduğunda sizi ayakta tutan tampon oluyor.
Nakit tarafında ise peşinatın yanına şunları da yazın: tapu harcı, ekspertiz ücreti, varsa emlakçı hizmet bedeli, taşınma, ve devir sonrası neredeyse her evde çıkan ilk dönem tadilatı. Bu kalemler tek tek küçük görünür, toplamı bir odanın yenilenmesine denk gelir.
Bir aralık kurun, tek sayı değil. Alt sınır rahat ödeyeceğiniz, üst sınır zorlanarak ödeyeceğiniz tutar olsun. Pazarlıkta işinizi kolaylaştıran şey, üst sınırın nerede bittiğini önceden bilmeniz.
2. Krediye ön onay alın
Ön onay iki işe yarar. Bütçe tavanınızı tahminden çıkarıp gerçek bir sayıya çevirir — ve satıcı karşısında ciddiyet sinyali olur. Aynı fiyatı veren iki alıcıdan biri ön onaylıysa, süreç onunla yürür.
Ön onay alırken faiz oranını değil, toplam geri ödemeyi karşılaştırın. Dosya masrafı, hayat sigortası ve vade farkı iki bankanın “aynı” görünen teklifini birbirinden ayırır.
3. Bölgeyi yaşayarak tanıyın
Bölge seçimi, bu listedeki tek geri alınamaz karar. Metrekareyi sonradan değiştirebilir, mutfağı yenileyebilirsiniz; konumu değiştiremezsiniz. Bu yüzden aday bölgeyi farklı saatlerde ziyaret etmek gerekir: sabah işe çıkış trafiği, akşam gürültüsü ve hafta sonu doluluğu aynı sokakta üç ayrı deneyimdir.
Şehir ve ilçe bazında neyin belirleyici olduğunu derledik: İstanbul'da satılık daire sayfası yaka ve ilçe seçimini, Ankara'da satılık daire sayfası merkez ile batı aksı arasındaki farkı, İzmir'de satılık daire sayfası ise körfezin iki yakasını karşılaştırıyor. Tüm şehirler için: şehir ve ilçeye göre satılık daire.
4. Yapıyı ve tapuyu ayrı ayrı kontrol edin
Bunlar iki farklı kontrol ve karıştırılıyor. Yapı kontrolü binanın fiziksel durumuyla ilgilidir: yapım yılı, taşıyıcı sistem, yalıtım, çatı ve tesisat. Tapu kontrolü hukuki durumla ilgilidir: ipotek, haciz, kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi, iskan alınmış mı.
Yapım yılı sorusunun neden ilk sırada olduğunun somut bir gerekçesi var: deprem yönetmeliği 1999'da değişti. Bu tarihten sonra ruhsat almış binalar hem sigorta hem konut kredisi tarafında daha az sürprizle karşılaşır. “Yenilenecek” denen bir binada ise ruhsat aşamasını sorun — vaat ile ruhsatı alınmış proje arasında yıllar olabilir.
| Yapı tarafı | Hukuki taraf |
|---|---|
| Ruhsat yılı ve taşıyıcı sistem | Tapu cinsi: kat irtifakı / kat mülkiyeti |
| Son yapılan cephe ve çatı bakımı | İpotek, haciz, şerh var mı |
| Isıtma sistemi ve yalıtım | İskan (yapı kullanma izni) alınmış mı |
| Aidat ve karşılığında verilenler | Kiracı varsa sözleşme bitiş tarihi |
5. Emsal üzerinden teklif verin
Pazarlıkta işe yarayan tek argüman, aynı bölgede benzer özelliklerdeki dairelerin ne ettiğidir. “Bence pahalı” bir görüş; “şu sokakta aynı metrekare şu banda oturuyor” bir veri. Tiyo asistanı bölge ve kriter bazında eşleşen portföyü size gösterir, böylece bandı ilan ilan gezerek değil tek konuşmada görürsünüz.
Ne aradığınızı bir cümleyle anlatın, karşılaştırmayı biz yapalım: talep oluşturmaya başlayın.
6. Sözleşmeyi imzalamadan önce her koşulu yazılı hale getirin
Satış vaadi sözleşmesi, sözlü mutabakatın bittiği yerdir. Teslim tarihi, evde kalacak eşyalar, aidat borcunun kime ait olduğu ve devir öncesi yapılacak tadilatlar sözleşmede yazmıyorsa, taşınma günü tartışma konusudur.
7. Devirde abonelikleri ve borçları kapatın
Tapu devri günü yapılacaklar kısa bir liste: elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinin devri; aidat borcunun kapatıldığına dair yönetim yazısı; ve anahtar teslim tarihinin yazılı teyidi. Bu üçünü aynı gün bitirmek, sonraki üç ayın en sık yaşanan pürüzlerini ortadan kaldırır.
İlk kez alanların en sık yaptığı beş hata
- Bütçeyi peşinatla eşitlemek. Tapu harcı, ekspertiz, taşınma ve ilk tadilat kalemleri hesaba katılmadığında, devirden bir ay sonra nakit sıkışması yaşanıyor.
- Bölgeyi tek ziyarette değerlendirmek. Hafta içi öğlen sakin görünen bir sokak, akşam ve hafta sonu bambaşka olabilir.
- Aidatı fiyattan ayrı düşünmek. Yüksek aidatlı bir site, düşük fiyat avantajını iki yılda geri alabilir.
- Ekspertizi masraf saymak. Raporun maliyeti, tespit ettiği tek bir kalemin karşılığında bile geri dönüyor.
- Sözlü mutabakatla ilerlemek. Teslim tarihi, kalan eşyalar ve aidat borcu sözleşmede yazmıyorsa yok sayılır.
Kredi kullanacaksanız: teklifleri neyle karşılaştırın?
İki bankanın “aynı” görünen teklifi, toplam geri ödemede belirgin biçimde ayrışabilir. Karşılaştırmayı faiz oranı üzerinden değil toplam maliyet üzerinden yapın: dosya masrafı, zorunlu sigortalar, vade ve varsa erken kapama koşulu. Bir de ekspertiz değeri ile satış fiyatı arasındaki farkın peşinattan karşılanacağını unutmayın — bu fark, bütçe planınızı bozan en sık kalem.
Bölge kararınızı verdiyseniz aynı bölgede kiralık tarafın nasıl hareket ettiğine bakmak da işe yarar: kira ile taksit arasındaki makas, o bölgede almanın mı kiralamanın mı daha mantıklı olduğunu gösterir. İstanbul'da kiralık daire ve Ankara'da kiralık daire sayfaları bu karşılaştırma için başlangıç noktası.
Sırada ne var?
Kiralık tarafına da bakıyorsanız kiralamada depozito ve sözleşme ipuçları; yatırım amaçlı düşünüyorsanız konut mu arsa mı karşılaştırması bu yazının devamı niteliğinde.
Sık sorulanlar
Ev alırken bütçemin ne kadarını peşinata ayırmalıyım?
Peşinat oranı bankanın kredi tavanına göre değişir, ama peşinatı hesabın tamamı sanmamak gerekir: tapu harcı, ekspertiz ücreti, taşınma ve ilk dönem tadilatı da nakit çıkışıdır. Bu kalemleri peşinatın üstüne ayrı bir kalem olarak yazmadan bütçe tavanınızı bulmuş olmazsınız.
Kredi ön onayı almak gerçekten fark yaratır mı?
İki yerde yaratır. Birincisi bütçenizin gerçek tavanını size gösterir, çünkü onay tutarı sizin tahmininizden farklı çıkabilir. İkincisi satıcı karşısında ciddiyet sinyalidir: ön onaylı bir alıcı, aynı fiyatı veren onaysız bir alıcıya çoğu zaman tercih edilir.
Ekspertiz raporu zorunlu mu, yoksa masraf mı?
Kredili alımda banka kendi değerleme raporunu ister; bu rapor bankanın teminatını korur, sizin yapı durumunuzu değerlendirmez. Bağımsız ekspertiz ise ayrı bir iştir ve pazarlıkta somut dayanak sağlar — tespit edilen her kalem, indirim talebinizin gerekçesidir.