Arsa alırken imar durumu nasıl okunur?

Arsada iki komşu parsel, aynı manzaraya ve aynı metrekareye sahip olduğu halde bambaşka fiyat eder. Farkı yaratan şey neredeyse her zaman imar durumudur — yani o arsada ne yapabileceğiniz. Bu yüzden arsa almak, bir belgeyi okumayı öğrenmekle başlıyor.

Önce belgeyi alın

İmar durumu, satıcının anlatımından öğrenilmez. İlgili belediyeden güncel imar durum belgesi (bazı belediyelerde “imar çapı”) alınır. Güncellik önemli: bir yıl önceki belge, bugünün planını göstermeyebilir.

Belgede hangi satır ne anlatır?

Bu satırlar tek tek değil birlikte okunur. Yüksek emsal, düşük TAKS ile birleştiğinde dar tabanlı ve çok katlı bir yapı demektir; çekme mesafeleri geniş bir parselde küçük bir taban alanı bırakıyorsa, kâğıt üzerindeki emsalin tamamını kullanamazsınız.

Tapu tarafı: cins ve hisse

İmar durumu ne yapabileceğinizi, tapu ise neye sahip olduğunuzu söyler. İki şeye bakılır:

• Cinsi: “arsa” mı, “tarla” mı? Tarla vasfındaki bir taşınmaz, imar planı içinde olmadığı sürece yapı hakkı vermez.
• Hisse durumu: Hisseli tapuda arsanın belirli bir bölümü değil, tamamının bir oranı sizindir. Yapı yapmak veya satmak, diğer hissedarlarla mutabakat gerektirebilir. İfrazın (ayırmanın) mümkün olup olmadığını teklif öncesi sorun.

Kıyı ve turizm bölgelerinde ek başlıklar

Kıyı bandında kıyı kenar çizgisi, turizm bölgelerinde ise turizm amaçlı plan kararları devreye girer ve yapı hakkını beklenenden farklı biçimde sınırlayabilir. Muğla ve Antalya kıyılarında arsa bakan alıcıların en sık atladığı kalem bu.

Bu bölgelerde konut tarafına da bakıyorsanız Muğla'da satılık daire ve Antalya'da satılık daire sayfalarında ilçe kırılımını bulabilirsiniz.

Altyapı ve erişim: imar kadar belirleyici

İmar durumu “ne yapabilirsin” sorusunu cevaplar; altyapı ise “ne zaman ve hangi maliyetle” sorusunu. Parsele elektrik ve suyun ulaşıp ulaşmadığı, yolun kadastral mı fiilen açılmış mı olduğu, kanalizasyon bağlantısının bulunup bulunmadığı — bunların her biri yapı maliyetine doğrudan eklenir. Yolu kâğıt üzerinde var ama fiilen açılmamış bir parselde, ilk masraf kalemi yol oluyor.

İfraz ve tevhid ne demek?

İfraz bir parselin bölünmesi, tevhid ise birden fazla parselin birleştirilmesidir. İkisi de imar planına ve asgari parsel büyüklüğüne bağlı olarak mümkün ya da imkânsız olabilir. Hisseli bir tapuda “ileride ifraz ederiz” beklentisiyle alım yapmak, bu ihtimalin belediye nezdinde teyit edilmediği sürece riskli: asgari parsel şartı sağlanmıyorsa bölünme hiç mümkün olmaz.

Somut bir okuma örneği

Belgede TAKS 0,30, KAKS 0,90 ve kat sınırı 3 yazıyorsa: arsanın yüzde otuzuna oturabilir, toplamda arsa alanının 0,9 katı kadar inşaat alanı yapabilir ve en fazla üç kat çıkabilirsiniz. Bu üç sayı birbirini sınırlar — 0,30 taban ile üç katta tam olarak 0,90 emsale ulaşılır, yani bu örnekte emsali kullanmak için üç katın tamamına ihtiyaç var. Çekme mesafeleri tabanı daha da küçültüyorsa, kâğıt üzerindeki emsalin bir kısmı kullanılamaz hâle gelir. Aynı mantıkla, yüksek emsal gördüğünüzde önce TAKS ve çekme mesafelerine bakmak gerekir.

Teklif öncesi kısa liste

• Güncel imar durum belgesi alındı mı?
• Plan fonksiyonu, hedeflediğiniz kullanıma uyuyor mu?
• Terkler düşüldükten sonra net inşaat hakkı ne kadar?
• Tapu cinsi ve hisse durumu net mi; ifraz mümkün mü?
• Elektrik, su ve yol altyapısı parsele ulaşıyor mu?

Devamı

Arsayı konutla karşılaştırmak istiyorsanız konut mu arsa mı yazısı iki sınıfın nakit akışı ve likidite farkını ele alıyor. Talebinizi tarif edip eşleşen portföyü görmek için asistana anlatabilirsiniz.